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说卡的又来说楼了。主要近日房市实在太热闹，多地也出了限售政策，无声无息正在影响我们每一个人，木木也有自己的分析和观点，大家耐心看完定会恍然大悟，到底在"打压"谁？
上次提到，半夜鸡叫，多个城市出台了新一轮房地产调控措施，最主要的措施就是限售。比如： 【南昌】全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让 【重庆】主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易 【贵阳】在当地购买新建商品住房，3年内不得转让 【长沙】在本市购买商品住房的，需取得不动产权证满3年后方可上市交易；在本市已经拥有一套住房，需满3年后才能购买第2套。 【石家庄】新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易
拿石家庄限售举例，新购住房者5年内不得将住房进行交易，也就是说什么呢？如果你今日买了房，哪天想把他卖了变现，这样的哪天需要等五年之后。恩，这个很好理解。再来分析一下本质，限售，最终影响最大的是谁？
房地产需求分三种： 1、自住需求：刚需和改善都算 自住刚需一直会存在，像结婚婚房这类或者来套新房改善生活品质，就算房价再高，如果资金允许买得起的也总会买。为此限售对于他们来说，无痛痒。想买的还是会买，该买的总该买。
2、投资需求：买房收租金的 对于这类人，用闲钱买房一般是将房子出租收租金，租金便是回报，但是目前楼市行情值得他们购房回报吗？以杭州为例，市中心不管是新房还是二手房，房价足足翻了一倍，但是租房价格呢，几乎未变。对于理智投资者来说，不会买，限售政策不痛不痒。 ps：投资收租的需求则会在房价和利率过高后被抑制，因为投资收租看重的是租售比，在租金不变的情况下，房价翻了一番，再去投资显然是不合适的。
3、投机需求：买了为了卖，赚差价的 第三种投机需求，则是目前最普遍存在，也是购买力最强的，俗称炒房，买了再卖这就是他们买房的目的。限售政策针对的是投机需求，买了不能卖。
投机需求源于跟风 投机需求最容易在房价大涨之后跟风出现，房价上涨带来赚钱效应，更多的投机的人想买入房子，房价因此被推的更高，最终的结果就是房价"高到天上"，再也没有足够的钱来支撑房价上涨，导致房价最后的崩溃。
让投机者有勇气购买正是冲着房价永远涨的预期，认为买到就是赚到，为此投机炒房的一波接着一波（当然了里面也有不少吃瓜群众，看着房价疯涨，担心手里的货币贬值，恐慌性购买，但本质也是投机需求）。
拿木木所在的杭州来举例，今年5、6月以来，所有新开盘的楼盘，基本都被全款关系户承包了，这些楼盘全款的金额动不动4、500万，销售嘴里的关系则动辄市里、省里的关系，木木想能拿得出这么多的全款，能有这么牛的关系，这些人有多少是真正的刚需？像普通刚需肯定是没这种能力和关系的，可能有一部分改善客户。不过夸张点的说，这些全款关系户，没有一个是刚需，基本都是炒房的投机用户，或者怕现金贬值的投机用户。
限售本质是降低投机需求 很多人认为楼市大涨是因为新房供给不足，其实新房卖给刚需供给是绰绰有余的，但加入了认为房价永远涨的投机需求，无论政府供给多少新房，他们都会把房子买完。只有当炒房赚钱的预期被打破之后，这种需求才会降低和消失。
限售政策正是针对投机需求，打破买到就是赚到的投机预期，把变现期限拉长到3~5年甚至更久，那短期内房价涨的再高对你也是纸上富贵。房地产本来就是周期性行业，限售让炒房的收益预期变得模糊，同时炒房的成本却大大提高。所以政策虽然是限售，本质却是限购。投机需求降低后，整体的供需自然能够平衡，像现在一房难求的现象也会消退。
限购是堵住投机需求，但需求仍然客观存在；限售却是降低投机需求，是从源头上遏制住炒房的赚钱效应。当然限售也只能遏制部分投机者，因为还有很多人在目前房价赚钱效应的影响下，已经坚定了房价永远涨的预期，3、5年的限售仍然不能影响他们的投机买入，只有炒房子不再赚钱，房价真实的连续下跌才会让这种需求消失。
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发表于 2017-9-25 15:12:36
